在离婚诉讼中，分割夫妻共同财产永远是双方最敏感，也最绕不开的一个话题。而对于一般家庭来说，分割财产最主要的形式就是分割房产。在律师实务中，我们发现越来越多的夫妻倾向于放弃对共有房产的所有权，转而赠与婚生子女。我们在感叹楼市如此疯狂的大环境下，愿意牺牲自身利益为子女谋福利的人群反而在增长的同时，也自然而然地引发了一个新的问题：过户成本一定是与房价挂钩的，而房价疯涨时，我们有多少方法可以安全过户，又如何选择最经济和方便的手段合法避税呢？

现在的政策下，合法有效的过户方式主要有以下三种：买卖、赠与、继承。

一、买卖

1、增值税（原营业税5.6%，包括0.6%城建、教育附加）

2016年5月1日起，“营改增”试点工作全面实施，此次试点首次涉及自然人缴纳增值税征管，对二手房买卖市场首先造成了冲击。

“营改增”之前，二手房交易需要缴纳营业税、个税和契税。“营改增”之后，营业税改为增值税，同时对个税和契税的计税依据也作了相应调整。
   根据财政部：《全面推开营业税改征增值税试点》财税〔2016〕36号，对房地产营改增税率的规定：

	营改增前（营业税）	营改增后（增值税）
满两年	免征营业税	免征增值税
不满两年	征5%营业税	征5%增值税

（注：此处仅针对普通住宅展开讨论，非普通住宅即使满两年也要对差额部分进行征税）

“营改增”之前，房屋产证满两年之后交易免征营业税，而未满两年的，征收5%营业税；而“营改增”之后，房屋产证满两年之后交易免征增值税，而未满两年的，征收5%增值税。乍一看并没有变化，实际上，区别不在于税率，而在于计算公式：

营业税=销售额*5%

增值税=销售额/(1+5%)*5%

假如一套产证未满两年的房屋价值100万，那么

营业税=100万*5%=5万

增值税=100万/105%*5%=4.76万

可以得出，“营改增”将在一定程度上减轻原本营业税部分的税负，房屋销售价越高，减轻税负越多，但是总体而言幅度并不大。

 

2、契税

营改增后，契税征税的最大变化在于计征契税的价格不含增值税部分。

此处同样仅讨论北上广深以外地区的普通住宅

依据：财政部、税务总局、住建部联合出台的《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》

	家庭唯一住房	第二套改善性住房
90平米及以下	减按1%税率征税	减按1%税率征税
90平米以上	减按1.5%税率征税	减按2%税率征税

假如首套90平以下，未满2年的房子，成交价100万。

营改增之前的契税=100万*1%=10000元

营改增之后的契税，需要先计算得出不含税价=100/1.05%=95.24万元

即营改增之后的契税=95.24*1%=9524元

可以看出，营改增后，契税价格也相应降低。

 

3、印花税：双方各缴0.05%，合计0.1%

 

4、个税

转让家庭名下满五年且唯一住宅的，免征个税。

对于不满足满五年唯一的住宅，目前有主要有两种计税方式

① 转让家庭名下不满五年，或者满五年不唯一住宅的，按照“差额”20%征收个税。此种征税方式营改增前后不发生变化。

② 按房屋交易价格1%计征个税。营改增之后个税应税收入不包含增值税。举例：100万元，90平以下的普通住宅为例，则：

营改增之前，个税=100万元*1%=10000元

营改增之后，个税=100万元/1.05*1%=9524元

可以得出：在严格执行“差额”20%（如北京）以外的地区，营改增导致二手房个税降低。

结论：营改增之后，二手房买卖需要缴纳的税种主要有增值税、契税及个税，营改增带来的利好消息是：以上各项税收都有所降低。但是与持续异常走高的房价相比，显得有些无关痛痒。

 

二、赠与

房屋赠与，指一方（赠与人）自愿把自己所有的房屋无偿赠与他人（受赠人），他人愿意接受的民事法律行为。房屋赠与的双方当事人应订立书面合同。

房屋赠与合同作为赠与合同的一种，当然的具有赠与合同的一般性质。因而在赠与时，需要注意以下要点：

1. 赠与是双方法律行为，是单务合同，无偿合同。即需要双方达成合意，但又只有一方负有法定义务。

2. 房屋赠与合同是实践性合同，非诺成合同。即使成立书面协议，在完成交付行为之前，合同都未成立。不存在违约。

3. 房屋赠与合同是要式合同。需要遵循一定的规定和要求才能实现过户。赠与行为必须提交产权证、赠与合同，并完成变更登记手续后，方能发生效力。

在直系亲属的赠与的情况下，一般征收3%的契税和合计0.1%的印花税

 

三、继承

原本，继承房屋需要缴纳以下费用：

1、继承权公证费用（评估价2%）

2、房地产价值评估费用（差额累进计算，一般房屋在几千至上万元左右不等）

3、过户工本费（几乎可以忽略不计）

4、契税（法定继承人免征）：非法定继承人1.5%

其中大部分费用出现在公证和价值评估部分，该费用规定在司法部和建设部在1991年8月31日联合发出了《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》，而2016年7月5日，司法部出台《关于废止司法部 建设部 关于房产登记管理中加强公证的联合通知》的通知。也就是说，公证不再是继承的必经程序，那么对于法定继承人来说，只需要一定的工本费即可完成过户。

 

假设买卖一套“满五年唯一”且不满90平米的房产，只需缴纳1%契税和0.1%印花税，而赠与则需要缴纳3%契税和0.1%印花税。

而当这套不足90平米的房屋产证不满两年时，买卖就需要缴纳增值税、契税、个税等全部税费，过户成本显然就远高于赠与时的3.1%了。

结论：过户给子女最省钱的方法是等父母过世后，通过法定继承让渡房屋所有权。

至于买卖和赠与哪种方式更经济，则需要根据房屋具体价值以及产证年限再作判断。