建筑工程项目报建是企业建设厂房投入生产和经营的必要先期准备工作，该过程专业性强、流程繁琐，报建经办人员往往感到无所适从。笔者就最近受某软件发展公司委托经办的一报建项目，以建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、土地使用权证的办理为线索，大致梳理报建流程，以期能给读者一点思路和启发。

（一）建设用地规划许可证

①《建设项目报建申请表》签字盖章原件一份（乡镇项目经建管所初审）

自各区行政服务中心领取格式文本，主要内容包括：申请人、申请事项：建设用地规划许可证（工业类）、项目名称、建设地点、法定代表人等。需附建设项目报建详细清单。

注意事项：

1）辖区内一切建设工程，均应严格执行《中华人民共和国城乡规划法》《江苏省城乡规划条例》，符合城乡规划要求；

2）申请人填写申请表应加盖印章；

3）委托代理人应提交委托书。

②发改部门立项材料（备案类或核准类）

注意事项：

1）由各区发展和改革委员会办公室出具，一般包括项目名称、建设地点、总投资和建设内容。抄送规划局、国土局、住建局、环保局、统计局、教育局、管委会。

2）项目实施过程中主要内容发生变化的应当重新备案/核准

3）一式多份，后续操作多处需要用到原件。

4）该立项材料一般两年内有效。

③环保部门环评材料

注意事项：

1）由市环境保护局出具，名称一般为《XX市环境保护局文件-关于对XX公司建设项目环境影响报告表的审批意见》

2）项目的环保设施必须与主体工程同时建成，试生产期满按规定身板项目竣工环保验收手续

3）该环评文件一般五年内有效。

④国土部门手续（国有土地成交确认书、使用权出让、转让、补充合同）

        

注意事项：

1）以出让为例，一般由国土资源部和国家工商行政管理总局联合制定，合同双方当事人为出让人区国土资源局和受让人公司。合同内容应当包括总则、出让土地的交付和出让价款的缴纳、土地开发建设与利用等。

2）合同附件应当包括（一）宗地图（二）出让宗地竖向界限（三）市、县政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件

⑤规划条件

注意事项：

1）一般包括：用地范围（四至：东至、南至、西至、北至）、用地面积、用地性质、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度、建筑物退让、出入口位置、停车位指标、公共服务设施、市政公共设施等。

⑥按国土手续调整准确的红线图

注意事项：

1）标明面积、坐标、用地范围界限及四至的现势1:500数字化地形图，包括拟选址范围外50米以上的地形地貌

⑦总平面图原件三份

注意事项：

1）蓝底，需盖出图公司、建筑师章

⑧委托人及经办人身份证原件

注意事项：

1）现场出示即可

 

综述：建设用地规划许可证一般扫描报建材料后网上提交初审，接到初审通过的通知后到行政服务中心规划窗口提交纸质文件。由规划窗口提交市规划局后发证。

 

（二）国土局供地批文（不动产权调）

①拍卖成交确认书（招拍挂供地）

《拍卖法》第五十二条规定：拍卖成交后，买受人和拍卖人应当签署成交确认书。

一式两份，拍卖出让人执一份，竞得人执一份。

②缴款通知单

非必须，若出让人未送达，可以不提供

③用地红线图（规划局盖章）原件

红线图是规划局确定的项目建筑总平面图，或城市规范管理部门正式确定的项目建筑的总用地面积的示意图，其中红线是用来表示建筑物的边界外沿界限，即实际可使用土地的边界图。

办理《建设用地规划许可证》第6项所需材料，重复使用，此处需提交原件

④宗地图

宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质，与相邻宗地的关系等。

办理《建设用地规划许可证》第4项国有土地使用权出让合同附件一所需材料，重复使用，此处需提交原件。

⑤总平面布置图（规划局盖章）一份原件一份复印件

建筑总平面图是表明新建房屋所在基础有关范围内的总体布置，他反映新建、拟建、原有和拆除的房屋、构筑物等的位置和朝向，室外场地、道路、绿化等的布置，地形、地貌、标高等以及原有环境的关系和邻界情况等。

建筑总平面图也是房屋及其他设施施工的定位、土方施工以及绘制水、暖、电等管线总平面图和施工总平面图的依据。

办理《建设用地规划许可证》第7项所需材料，重复使用，此处提交原件。

⑥规划设计要点或规划说明

办理《建设用地规划许可证》第5项所需材料，重复使用，此处提交复印件。

⑦发改委项目批文原件

办理《建设用地规划许可证》第2项所需材料，重复使用，此处提交原件。

⑧环评原件

办理《建设用地规划许可证》第3项所需材料，重复使用，此处提交原件。

⑨建设用地规划许可证

此处提交复印件，正式办理土地证时提交原件

⑩营业执照及法人身份证

复印件即可

⑪出让缴款情况证明单（财政局原件）

凭土地出让金发票至区政府财政局农财科调取台账，出具《工业用地招、拍、挂出让缴款情况证明单》，盖财政局农财科章

⑫交易费、出让金发票

土地交易费，是一种手续性的收费，一般为1元/㎡，与土地出让金相区别，缴款至市国土局。

土地出让金数额规定在土地出让合同中。

 

综述：供地批文是办理土地登记的最关键一步，繁琐但必不可少。需要注意提交土地交易费发票，即便在此步骤中侥幸过关，在后续办理土地证时也一定会被要求提供。需给予足够关注。

供地批文包括内容有：地块编号、合同编号、使用权类型、申请用地面积、权属证明、坐落地块、用地村组及安置补偿等。

 

（三）土地证（不动产登记）

①宗地图

办理《建设用地规划许可证》第4项国有土地使用权出让合同附件一所需材料，重复使用，此处需提交原件。

注意：宗地图如果有改动，或缺少盖章原件，需到市国土局测量队开具新图

②土地登记申请书

格式文本，提交所有材料，由工作人员现场在电脑上填写，交经办人当场审核

③地籍调查表

格式文本，在市国土局测量队领取盖了测绘队章的表格，到区国土分局由工作人员根据宗地图逐一填写，待在《界址签章表》上每个起止点盖单位公章后，再交区国土分局由调查员和审核人分别签字确认。完成一份完整的《地籍调查表》

④土地出让合同

每一步都需要用到，此处不再赘述

⑤批复

即国土局的供地批文，整个第（二）步就是为取得该文件而进行

⑥拍卖成交确认书

《拍卖法》第五十二条规定：拍卖成交后，买受人和拍卖人应当签署成交确认书。

一式两份，拍卖出让人执一份，竞得人执一份。

⑦出让金发票和财政部门的资金到账证明

即记载于出让合同上的出让金款发票，及凭借该发票换取的财政局农财科盖章的到账证明。

⑧契税（包含印花税环节）

契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。

印花税是对经济活动和经济交往中设立、领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税。因采用在应税凭证上粘贴印花税票作为完税的标志而得名。在产权转移书据中，印花税税率为万分之五。

     1、首先由纳税人在所在地地税网站上申报印花税。缴款后打印印花税完税凭证。

     2、到房地产管理处契税窗口，提交：a）土地转让合同b）印花税完税凭证c）资金到账证明d）营业执照副本e）法人身份证复印件f）公章、法人章

凭以上材料在窗口打印缴税表格，盖公章后至收银窗口交费，最后拿到契税完税证明（中华人民共和国契税缴款书）

工业出让用地税率一般为3%

⑨交易费发票

以上第（二）步权调中已经涉及，此处不再赘述。

⑩营业执照副本、法人身份证复印件

⑪红线图

⑫建设用地规划许可证

第（一）步时所办证件，只用于办理土地证，此处需提交原件，不再归还。建议提前备份复印件若干。

 

注意：以上第（二）步在房管处在不动产权调窗口排号，第（三）步在不动产登记窗口排号。由于楼市火爆，房管处每天接待人数上千，排号人次往往在300+，取错号牌往往会导致数个小时甚至一整天的时间浪费。

 

（四）建设工程规划许可证

①《建设项目报建申请表》签字盖章原件一份（乡镇项目经建管所初审）

自各区行政服务中心领取格式文本，主要内容包括：申请人、申请事项：建设用地规划许可证（工业类）、项目名称、建设地点、法定代表人等。需附建设项目报建详细清单。

注意事项：

1）辖区内一切建设工程，均应严格执行《中华人民共和国城乡规划法》《江苏省城乡规划条例》，符合城乡规划要求；

2）申请人填写申请表应加盖印章；

3）委托代理人应提交委托书。

②发改部门立项材料

③土地使用权属证明

即土地证/不动产登记。本文第（三）步所获文件。

④规划条件

注意事项：

1）一般包括：用地范围（四至：东至、南至、西至、北至）、用地面积、用地性质、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度、建筑物退让、出入口位置、停车位指标、公共服务设施、市政公共设施等。

⑤红线图

需提交办理供地时土地局盖章确认的原件

⑥总平面图原件两份和建施图原件一份

总平图已多次提交，此处不再赘述。

建施图是该工程建设施工的第一分册，内容包括：总说明、底层平面、各重要剖面、各层平面、楼梯大样、局部详图等。施工图必须精准详细，用于指导施工。

⑦CAD数据光盘

CAD：计算机辅助设计(Computer Aided Design)指利用计算机及其图形设备帮助设计人员进行设计工作。

所谓CAD数据光盘是指：利用计算机设计出的建筑工程图纸，以光盘形式展现。

⑧组织机构代码证

组织机构代码证是各类组织机构在社会经济活动中的通行证。

⑨相关缴费凭证及进账单（防雷、墙改、配套费和技术服务费）

防雷费：我国明确要求，大大小小的建筑物都必须安装避雷针等防雷装置，而所有的防雷装置，都需要检测机构出具合格报告后，整个建筑才能竣工验收。

墙改费：墙改费是由各级政府墙体改革办公室对建筑建设单位或粘土砖生产单位征收的预算外行政收费。征收的目的是逐步改变使用粘土砖作为建筑墙体材料的传统做法，大力推行新型墙体材料，如空心砖、水泥砖、框架结构建筑等，逐步减少使用粘土砖用量，有效保护耕地。

房屋配套费：配套费主要用于建设项目以外的市政公用配套设施，包括城市主次干道、给排水、供电、供气、路灯、公共交通、环境卫生和园林绿化等项目的建设和维护，是市政基础设施建设资金的补充，与各项城市建设资金合并部分收费项目，适当降低收费标准。

⑩委托书及经办人身份证原件。

注意：补办项目还需另外提供房产测绘成果及消防验收备案表